作为典型的轻资产行业，代建一直被冠以“暴利”的头衔。绿城管理2021年上半年的毛利率和净利率分别达到了47.5%和25%左右，而目前房地产行业以重资产开发为主营的房企，这两个数值普遍在30%和11%左右，远低于代建模式的利润率。
高利润驱动下，绿城管理的增长很快，公告显示，上半年公司收入同比增长了32.6%，归母净利润同比增长超过80%。不过，在绿城管理着力拓展的业务方向中，其对利润低于商业代建的代建业务，似乎更青眼有加。
突然发力利润下滑的代建公告显示，2021年上半年，绿城管理的综合毛利率达到了47.5%，较2020年同期提升了5.8个百分点。收入为10.81亿元，其中商业代建收入占比达71.4%，代建产生的收入占比达到了20.4%。
上半年一个明显特点是，绿城管理在代建板块突然发力。其新拓代建项目合约总建筑面积为610万平米，超过2020年同期拓展规模5倍有余。截至2021年上半年，针对代建业务，绿城管理现有3610万平米合约总建筑面积及2640万平米在建面积的保障性物业。
但值得注意的是，代建的毛利率在报告期内为44.7%，而商业代建的毛利率则为45.1%。对比之前两年，代建毛利率呈下滑态势，商业代建毛利率则在稳步上升中。
对于代建毛利率下降的问题，绿城管理表示，主要是因为报告期内新拓代建项目增加，大部分新项目处于项目初期，尚未实现收益，从而使得代建项目的总体毛利率有所下降。
在中期业绩会上，绿城管理首席执行官兼执行董事李军表示，未来，绿城管理会继续大力发展代建。
知名地产分析师严跃进分析认为，从和合作的角度来看，虽然盈利空间不及商业代建，但能够借此和地方处理好关系。同时，类似代建项目也往往是地方重点支持的，发展代建对绿城在城市中承接其他项目有利。
合作业务规模上涨推高成本与绿城管理上半年规模增长伴生的，是成本的同比大幅增加。公告显示，2021年上半年，绿城管理的销售成本同比增加了19.5%，达到了5.68亿元。
根据绿城管理方的解释，上升的主要原因是由于与业务伙伴合作的商业代建项目收入增长，导致分给业务伙伴的服务费有所增加。另一方面，在报告期内，绿城管理代建项目的数量及在管面积增长，导致人员投入增加，人工成本增加。
业内人士表示，“代建”模式从诞生以来，其高利润的光环与代理模式下“对项目无法做到全盘把控”的风险就一直如影随形，而绿城管理不断加强拓展业务伙伴合作，其自营比例进一步降低，无疑增加了更多在项目“把控”方面的不确定性。
尽管遇到种种问题，绿城管理增长速度并未因此而稍降。公告显示，截至2021年上半年，绿城管理的管理项目数量由2020年同期的268个增加至了334个，合约项目总建筑面积达到了8400万平米，较同期增加了14.6%。此外，绿城管理持续进行全国化的业务扩张，业务分布已经扩张至了96个城市。上半年，绿城管理新拓项目代建费预估达到了32.2亿元。
在业绩会上，李军说：“对公司年复合增长率20%以上的预期没变。”